讀懂上市公司報告——什么是投資性房地產(chǎn)?如何從年報中分析投資性房地產(chǎn)?
2023-05-30
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
投資性房地產(chǎn)主要有以下特征:一是投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán),這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為,另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二是投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。三是投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,只有在滿足特定條件的情況下,即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。財務(wù)報表附注部分會說明公司采用哪種計(jì)量模式,具體在第十一節(jié)財務(wù)報告中的合并財務(wù)報表項(xiàng)目注釋部分。
作為投資者在分析公司投資性房地產(chǎn)時,要關(guān)注固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以及成本模式計(jì)量變更為公允價值模式計(jì)量的合理性。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):(1)投資性房地產(chǎn)開始自用;(2)作為存貨的房地產(chǎn),改為出租;(3)自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值;(4)自用建筑物停止自用,改為出租。公司對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下,才允許公司對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,并按計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。由于過去幾年房價上漲,公司通過將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)和變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的方式,來達(dá)到保殼的目的,但是此類方法只能使用一次,因?yàn)橐巡捎霉蕛r值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。